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買房投資有密技 作家小彤晉升房產達人2014-10-23

 投資房產一直是相當熱門且有趣的話題,它耐人尋味的地方在於看法相當兩極,房產成交金額大,有別於買車,房價少則百萬動輒千萬至上億,許多人雖然有意嘗試,但因不熟房價及投資報酬率,對房產投資始終抱持觀望態度。知名兩性作家小彤不僅懂得投資醫療生技業,近年來更跨足房產投資,分別於大安區、西門町、北投區等精華地段置產,儼然成了名符其實的包租婆。

  小彤對於房產投資及經營管理有獨到心法,大方公開自己的獨門密技,買房前應該抓住哪些key point?投資房產坐收租金又該注意哪些事項?從購屋挑選到經營管理,四大訣竅,讓你晉身房產投資勝利組。

 

購屋首選指南

要訣1選擇「蛋黃區」精華地段

房價和地域有相當關聯,小彤以自身房產舉例,她所投資的地段像是西門町的帝寶豪宅「阿曼TIT」,樓高130米的地標型建案,在西門商圈鶴立雞群,號稱台灣界的杜拜,也是西門商圈正中心,鄰近徒步區,方原兩公里以內,都是熱鬧滾滾的店家,買房子買在好地段,最能

增值抗通膨。

 

要訣2:房屋總價3~5千萬最恰當,日後易脫手

對購屋自住的需求者而言,合理房價必須為其能力所能負擔。台灣已走入M型化社會,每人平均一個月的薪資是三萬五千五百四十四元,但卻不夠讓一個正常家庭在台北生存,可見其薪資分配不均的嚴重性。小彤以台北市房價為例,總價3~5千萬為合理範圍,若要轉手也較容易找到買主,房價若落在6~8千萬,此價格區間的買主少之又少,高端金字塔的族群不買這樣的房子,預算較少的族群也不會考慮,幾乎是M型曲線下的最低點,日後脫手大不易。

 

要訣3:近捷運、交通便利

交通是房屋保值的主要元素,台灣近年都市重大交通、公共建設持續動工,捷運路線不斷擴大,鄰近捷運站不但南來北往十分方便,更重要的是解決了通勤時間,像是捷運共構宅,主打「到站即到家」,一年內售價最高就漲了17%。

 

要訣4看屋次數不嫌多,一定要多看幾次

看房子一定要三顧茅廬,早上、下午、晚上、颱風、下雨天都要走一趟。雨天看屋需注意牆面是否有不平整隆起、壁面出現水氣,或是窗戶、角隅、天花板滲水,這些都可能是房屋漏水跡象。小彤表示有次本來對一間房屋相當有興趣,早先都在下午時段去看,突然有天早上心血來潮去看屋,才發現此房屋的對街竟是菜市場,人聲鼎沸不說,甚至還有許多攤販擺攤擺至住家樓下,當下打消購屋念頭。千金買屋、萬金買鄰居,不同時間、多看幾次準沒錯。

 

包租婆成功經營術

要訣1出租物件以價制量,方便控管

出租時寧可選擇單價收租高一些,以少量戶數管理取代一層多戶分租套房的模式。小彤表示自己早期大多投資小套房,最高記錄曾高達20幾間套房出租,不但管理困難,人多風險自然增高,遇到拖欠房租或破壞房子的奧房客機率也較高。這幾年,小彤投資的幾戶房子,大多三、四房,一戶租金最少要5萬以上,交通、地點都是上上之選,內部裝潢獨樹一格,結合系統家具,房客只需一只皮箱即可入住。雖然出租的房子多在大安區黃金地點,但因為租金總金額較高,所以「選擇過濾房客」變成包租婆的重要功課。

 

要訣2了解房客職業、財務狀況

為了房屋安全或未來收租順利的考量,身為房東的你可以在雙方見面時,伺機打聽一下對方的工作與家庭狀況。小彤表示以前曾遇過積欠房租、遲遲繳付不出租金的房客,有了前車之鑑,開始重視房客品質,自從懂得過濾房客後,也不曾再發生此類棘手問題。小彤建議,最好留存房客身分證反面影本,避免發生日後收租無著,遍尋無人的窘況。

 

要訣3:留意房客品性及生活特殊習性

對於戶籍地不明,時常搬遷不定或行蹤飄忽不定難以聯絡者,應格外謹慎,判斷房客的交友、生活狀況及同行人是否複雜,對於精神狀況不佳、說話顛三倒四者最好敬而遠之,日後較不需擔心自己的房子被胡亂使用或遭受破壞。

 

要訣4注意房客承租房屋之動機

若欲作非法使用(例如經營賭場),應予以拒絕,若日後發現,亦應報警處理,以保護自己的權益。曾有這樣的案例,有房東明知房客租屋是在經營賭博電玩,仍然出租給他,最後房東遭檢察官以賭博罪的幫助犯起訴,實在得不償失。

  買房投資不外乎賺差價及租金兩種錢,因此,租金投報率是很重要的考量點,買房一定要選好租、又能租到漂亮價格的地段,首選是人口稠密之處,再來租相要好,交通便利、生活機能強同等重要。買屋置產從自己資金可以負擔得起開始,每個月繳付的貸款金額最好量力而為,控制在家庭月收入的三分之一,最多不能超過二分之一。

  雖然奢侈稅實施至今年6月已屆滿3年,房市交易量確實下跌,但房價仍聞風不動,原本投資者預期的解禁賣壓、價格回跌的情況也沒發生,反而六都成交價格呈現上漲格局。此外,房仲業者也進行「2014下半年購屋意願調查」,調查顯示今年下半年仍有57.89%的民眾有購屋意願。不論是自用住宅或投資房產租售,小彤以多年來深耕房產的心得,大膽建議下半年到明年是進場買屋的大好時機,對於房市榮景依然看好。


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